[추석이후 시장전망] "서울 노도강·금관구 등 저평가로 몰린다"

"전통적 인기지역, 가격 오름폭 크고 매물 적어 접근성↓"

추석 이후에는 서울 외곽지역이나 비규제지역 등 저평가 지역을 중심으로 수요가 몰릴 것으로 예상된다.

연휴가 끝나 집을 찾는 수요는 늘어날 것으로 보이는데, 전통적 인기지역은 그간 가격 오름폭이 큰 데다 매물이 많지 않아 접근이 쉽지 않기 때문이다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "추석 이후 12월경 이사를 계획한 이들이 이달부터 내달까지 물건을 찾을 텐데, 상대적으로 가격이 저렴하고 매물이 넉넉한 곳들 위주로 거래가 될 것"이라며 "이런 지역들은 매맷값과 전셋값의 차이도 크지 않아, 전세에서 매매로 돌아서는 이들도 적지 않을 것"이라고 했다.

그러면서 "서울 노도강(노원구·도봉구·강북구)이나 금관구(금천구·관악구·구로구), 중랑구 또는 경기 김포·고양·의정부·남양주 등 강남에서 먼 쪽이 대표적인 예시다. 특히 대출이 더 나오는 비규제지역으로 몰릴 가능성이 있다"며 "서울은 매물이 없다. 서울까지 출퇴근이 가능한 경기권까지도 매물이 품귀를 빚고 있다"고 덧붙였다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수도 "결국 30대나 서울 외곽지역 등을 중심으로 가격은 우상향할 것으로 예측한다"며 "전반적인 거래량이 줄어드는 가운데서도 30대의 매수량은 전체의 40%를 웃돌고 노원, 성동, 금천, 관악 등의 매수량도 전체의 40% 이상"이라고 말했다.

그는 "하반기 분양되는 아파트단지들의 청약 경쟁률이 불쏘시개 역할을 할 것이다. 높은 가점 커트라인과 경쟁률로 청약을 포기하고 매수하려는 수요가 늘 수 있다"며 "내년 7월 3기 신도시 사전청약 전까지 이런 현상이 이어질 수 있겠다는 생각"이라고 했다.

실제로 청약 경쟁률은 나날이 높아지는 추세다. 부동산 정보업체 '부동산114'에 따르면 지난 1~9월 서울 아파트 청약 경쟁률은 평균 68대 1로 나타났다. 역대 최고 경쟁률인 2001년 당시 61.5대 1을 뛰어넘을 가능성도 제기된다.

청약 경쟁이 치열해지면서 당첨가점도 고공 행진하는 모습이다. 지난해에는 만점 당첨자가 없었지만, 올해는 서울 동작구 흑석리버파크자이, 양천구 신목동파라곤 등에서 84점 만점이 등장한 바 있다.

다만 정부 규제에 따라 수요가 늘어나기 어렵고, 세 부담 등으로 출회되는 매물이 늘어날 것으로 전망되는 만큼 가격 조정은 불가피하다는 소수 의견도 존재했다.

이광수 미래에셋대우 애널리스트는 "이달 5일 기준 서울 아파트 거래량이 1894건으로 크게 하락했는데, 수요감소와 매물부족이 복합적으로 영향을 끼친 것으로 보인다"며 "매수자는 크게 오른 가격과 대출·세금규제 등을 부담으로 느끼고 있고, 매도자는 낮은 가격에는 팔지 않겠다는 입장"이라고 진단했다.

이어 "당분간 매도-매수 간 힘겨루기는 지속될 것으로 보인다"며 "다만 내년 6월 전까지 매물을 내놓아야 하는 다주택자로 인해 장기적으로는 가격 하락폭이 커질 수 있다. 고점 대비 낮게 거래되는 물량의 비중이 8월 이후 크게 늘어나는 추세"라고 전망했다.

그는 또 "갭투자가 매맷값을 끌어올리는 경향이 있는데, 현재는 갭투자가 사실상 불가능한 상황"이라고도 했다.

한편 임대차 시장에 대해서는 매물부족, 가격상승 현상이 이어질 거란 예측이 공통적이었다. 김학렬 소장은 "지난 3년간 매매시장이 크게 올랐다면 향후 5년 동안은 전세가 그 바통을 이어받을 듯하다"며 "그간 매매가격이 크게 올라 매맷값-전셋값 갭이 크다. 매매는 그대로인데 전세만 올라도 이상할 것이 없다"고 했다.

이광수 애널리스트도 "매매가가 조정돼도 전세는 그렇지 않을 수 있다"며 "지난 2012년부터 2015년까지 전세가가 오를 때 오히려 매매가는 빠졌다. 전세가격이 매매가격보다 높은 아파트, 이른바 역전세도 나타났다"고 했다.

고준석 교수는 "근본적으로 저금리가 지속되며 전세의 월세화가 가속화되고 있다. 공급부족, 임대차법 등까지 가세해 전세물량을 줄인다"며 "전세멸종은 이어지거나 강화될 것"이라고 내다봤다.
 

[사진=연합뉴스]