공급대책 삐걱대자 재건축 호재 '노원·도봉' 3.3㎡당 4000만원대 돌파

상계주공 5단지, 3.3㎡당 6600만원…강남도 넘었다

전용 36㎡ 이하 소형 평형 중심 가격 상승 '독보적'

최근 서울 자치구 중 집값 상승률 1~2위를 기록한 도봉구와 노원구 일대에 매수세가 살아나는 모습이다. 현금청산 리스크가 있는 공공참여형 공급대책에 진척이 없고, 민간정비사업을 활성화하는 오세훈 서울시장이 당선된 데 따른 분위기다.

주요 수요자는 30대 초중반 신혼부부로 파악된다. 재건축 초기 단계에 있는 저렴한 아파트를 선점하기 위한 움직임이다. 이 결과 전용면적 36㎡ 이하 소형 아파트의 3.3㎡당 가격은 중·대형 대비 약 1000만원 이상 높은 실거래가를 형성하고 있다.
 

지하철 1호선 녹천역~창동역 일대 아파트 전경.[사진 = 김재환 기자]

14일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면, 서울 노원구 상계주공 5단지 전용면적 32㎡는 지난달 6억9000만~7억3000만원에 거래됐다. 3.3㎡당 6600만원꼴이다.

이는 마포래미안푸르지오(3.3㎡당 5500만원)뿐 아니라 서초구 래미안리더스원(5011만원), 강남구 청담 2차 e편한세상(5250만원)보다도 비싼 수준이다.

서울 도심과 강남권 일부 단지를 웃도는 가격은 재건축 기대감이 반영된 결과다. 특히 상계주공 5단지는 우수한 입지뿐 아니라 높은 여유 용적률로 주목받고 있다.

입지를 보면 지하철 4·7호선 환승역인 노원역 초역세권에 초·중·고교와 당현천변, 롯데백화점 등 생활편의시설이 모두 도보 5분 거리에 있다.

용적률이 90%에 불과해 5층 높이의 저층 단지여서 재건축사업이 진행되면 최고 35층 이상 높일 수 있다.

인근 A공인중개사사무소 대표는 "평당가가 굉장히 높지만, 재건축 사업성이 좋고 서울 중심이 워낙 비싸다 보니 젊은 신혼부부들이 미래를 내다보고 집중적으로 매수했다"고 설명했다.

특수한 사례인 상계주공5단지 외에도 재건축 연한이 도래한 인근 구축 아파트 단지의 3.3㎡당 가격은 소형 평형대 위주로 3000만원 중반대에서 4000만원 수준을 기록하고 있다.

이 역시 영등포푸르지오(3900만원)와 신도림태영아파트(3750만원), 자양더샵스타시티(3400만원) 등 영등포역과 신도림역, 건대입구역 등 주요 다중 역세권 인근 단지와 맞먹는 가격대다. 

지난 5일 예비안전진단을 통과한 창동주공 18단지 전용면적 32㎡는 지난달 5억3000만원에 거래됐다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 4076만원으로, 같은 아파트 전용면적 84㎡(2500만원)보다 1500만원가량 비싸다.
 

예비안전진단을 통과한 창동주공19단지 앞에 GS건설의 현수막이 붙은 모습.[사진 = 김재환 기자]

상계주공 2단지 역시 전용면적 32㎡가 지난달 5억원을 찍었다. 3.3㎡당 가격은 3846만원으로, 같은 아파트 전용면적 69㎡(2893만원)보다 1000만원가량 높다.

소형 가격이 중형보다 압도적으로 비싼 이유는 전체 비용이 더 저렴한 재건축 초기 단계 평형대로 젊은 매수자가 몰린 결과로 풀이된다.

창동역 인근 B중개업소 대표는 "2019년 말부터 본격적으로 젊은 신혼부부 매수가 시작됐다"며 "집값이 잡히지 않으니까 서울에서 그나마 중·저가 단지가 남아 있는 이쪽으로 몰린 것 같다"고 말했다.

상계역 인근 C중개업소 대표는 "향후 3~4년까지 봤을 땐 집값이 어떻게 될지는 불분명하니까 언젠가는 재건축될 창동과 상계동 일대 역세권 소형 아파트가 가장 리스크가 적다고 판단한 것"이라고 분석했다.