​[경매시장의 모든 것] 미래 가치에 집중…성공하면 내 집 마련 꿈 실현

지난 6월 14일 공사가 중단된 광주 북구 한 아파트 건설 현장의 모습. [사진=연합뉴스]

부동산 경매의 가장 큰 장점은 시세보다 싼 가격으로 주택이나 상가를 구매할 수 있는 것이다. 주택의 경우 아파트 청약보다 경쟁률이 낮은 것도 장점 중 하나로 꼽힌다.
 
경매업계에 따르면 2021년 말 기준 경매시장의 규모는 27조5000억원이었다. 이 가운데 아파트 물건 시장 규모는 3조5800억원을 넘었고 평균 매각가율은 94.17%였다.
 
단독주택(85.31%)이나 다가구(72.82%), 다세대(75.58%), 오피스텔(73.02%)에 비해 높은 수치라는 것은 실거주용 경매 수요가 늘어났다는 것을 의미한다. 일반 매매시장보다 규제가 덜하다는 점도 작용했다.
 
◆부동산 거래시장 선행지표…현금 보유 많을수록 유리
 

부동산 경매에 있어서 가장 기본이 되는 3대 지표는 낙찰률(경매물건 대비 낙찰 건수), 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격), 입찰경쟁률(1개 물건에 응찰한 입찰자 숫자)이라고 할 수 있다.
 
이 같은 지표를 통해 경매시장의 활황과 침체의 상황을 파악할 수 있다.
 
일례로 최고가 72억8000만원, 현재 호가 76억원에 이르는 서울 서초구 반포자이 전용면적 245㎡가 최근 감정가 48억원대에 경매시장에 나와 화제가 됐다. 100% 현금 조달 조건이었지만 응찰자가 15명이나 몰렸고, 결국 감정가 대비 40% 높은 69억원에 매각됐다.
 
이 물건은 강남 핵심 지역에 있는 데다 시세보다 감정가가 크게 낮다 보니 경매 개시 전부터 수요자들의 관심을 모았다. 감정가가 낮은 원인은 감정 시점 때문이다. 이 물건은 작년 1월 시세를 기반으로 감정가가 매겨졌다. 작년 하반기부터 급등한 아파트 시세가 반영되지 않은 것이다.
 
경매는 대출자금의 비중이 높다. 경락잔금대출 역시 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 적용을 받는다.
 
올해부터 시행되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다.
 
오는 7월부터는 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행될 예정이다.
 
이런 흐름 때문에 부동산 경매시장은 일반 부동산 거래시장의 선행지표 역할을 한다. 경매시장의 각종 지표들이 향후 부동산 경기를 가늠하는 중요한 자료라는 평가다.
 
이주현 지지옥션 선임연구원은 “부동산 경매는 사인 간의 채권과 채무를 국가가 나서서 해결해 주는 제도이기 때문에 거래의 안전성과 투명성이 보장된다”면서 “가격 흥정이 없는 구조라 자신의 신념과 원칙으로 접근해야 한다”고 조언했다.
 
경매의 목표가 명확해야 한다는 취지다. 내 집 마련이 목표라면 아파트를 집중적으로 살펴봐야 하지만, 은퇴 준비가 목표라면 상가나 꼬마빌딩 등을 살펴봐야 한다.

[그래픽=김효곤 기자] 

◆아파트 경매 낙찰률 50% 밑으로…尹 정부 출범 후 집값 조정기 영향
 
지난달 전국 아파트 경매 낙찰률은 50% 밑으로 떨어지는 등 위축돼 있다.
 
지난해 아파트 경매 낙찰가율이 고공행진을 거듭했던 것과 달리 올해 들어 낙찰률, 낙찰가율 모두 최저치를 기록했다. 특히 낙찰가율이 떨어졌다는 건 집값 상승에 대한 기대감이 낮아졌다고 볼 수 있다.
 
지지옥션이 발표한 5월 경매 동향 보고서에 따르면, 전국 아파트 낙찰률은 전달(49.2%)보다 떨어진 42.8%로 집계됐다.
 
낙찰가율 역시 전달(97.9%) 대비 3.6%포인트(p) 하락한 94.3%를 기록했다. 평균 응찰자 수도 전달(8.0명)보다 0.8명이 줄어든 7.2명으로 집계됐다.
 
서울에서는 아파트 낙찰률이 전달 기록한 55.3%보다 19.7%p 하락한 35.6%로 집계됐다. 6년여 만에 최저치다. 낙찰가율도 전달(105.1%)보다 떨어진 96.8%로, 100%를 넘지 못했다.
 
경기지역도 상황은 비슷하다. 낙찰률은 54.6%로, 전월(55.3%)보다 0.7%p 하락했고, 낙찰가율은 93.7%로 전월(100.6%)과 비교해 6.9%p 낮아졌다. 평균 응찰자 수는 9.3명으로 전달(12.3명)보다 3.0명 줄었다.
 
인천은 아파트 낙찰률(42.6%)이 전월(42.3%)보다 0.3% 상승했지만, 낙찰가율은 96.8%로 전달(108.4%)보다 11.6%p 하락했다. 평균 응찰자 수도 6.6명으로, 전월(5.4명)보다 1.2명 늘었다.
 
실제 서울 아파트값은 관망세 속에 매물이 쌓이면서 3주 연속 하락했다. 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트값은 0.02% 하락해 전주(-0.01%)보다 내림 폭을 확대했다. 

송파구는 4주 연속 0.01% 내렸고 강북·양천구(-0.01%), 강동·중랑·도봉구(-0.02%) 등이 전주 보합에서 하락 전환했다. 성북·노원구는 0.04% 내려 서울에서 하락 폭이 가장 컸다.

아울러 법원 경매 전문기업 지지옥션에 따르면 최근 한 달 동안 진행된 서울 아파트 경매 물건 중 KB시세가 감정가를 밑도는 물건은 17건에 이르는 것으로 나타났다.
 
감정가보다 시세가 밑돈다는 것은 집값이 감정평가를 한 이후 하락했다는 의미다. 감정가와 시세의 역전 현상은 유독 올해 진행된 경매에 많이 나타나고 있다.
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경매업계 관계자는 “최근 일부 지역을 제외한 대부분 지역에서 집값 하락이 이어지고 있다”면서 “경매를 할 때 시세보다도 감정가가 높은 물건인지 여부를 미리 확인한 후 입찰에 나서야 한다”고 말했다.