[얼어붙은 부동산시장] 서울 아파트 거래절벽 '재도래' 초읽기...매수심리 어디까지 떨어지나

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

서울을 비롯한 전국의 부동산 매수심리 하락세가 이어지며 부동산시장이 다시 차갑게 얼어붙고 있다. 매물 적체 상황이 심화하는 가운데 미국의 금리 인상 폭도 대폭 커지며 연초 '거래절벽'이 재도래할 수 있다는 우려가 나온다.

◆일제히 '저점' 가리키는 서울 매수심리

16일 서울의 매수심리는 정부 공식 통계와 민간 통계 모두에서 저점을 향해 가고 있다. 

이날 한국부동산원에 따르면, 6월 둘째 주(13일 기준) 서울의 매매수급지수는 6주 연속 하락해 88.8까지 주저앉았다. 전주 당시 10주 만에 90선 밑으로 떨어진 후 우하향 추세를 이어간 것이다. 매매수급지수는 아파트의 수급 동향과 매수세 등 매수심리를 파악할 수 있다. 기준선인 100을 기준으로 이를 밑돌면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많은 공급 우위 상태를, 100을 넘으면 그 반대로 풀이할 수 있다.

서울의 해당 지수는 지난해 11월부터 우하향 추세를 보였다. 특히 지난 1월 넷째 주(24일)에는 2019년 7월 말 이후 2년 6개월 만에 90선 아래로 떨어졌다. 이어 2월 넷째 주(28일) 당시 86.8까지 추락한 후 대선을 기점으로 4월 셋째 주(18일) 91.4까지 회복한 바 있다. 

지역별로는 서울의 전 권역이 일제히 하락하는 모습이 뚜렷했다. 

한강 이북 14개 구를 포괄하는 강북권역이 전주 대비 0.9포인트 하락한 84.5를 기록해 2주 연속 올해 최저치를 경신했다. 이는 2019년 7월 넷째 주(22일, 85.8) 이래 가장 낮은 수준이다. 특히 마포·용산·서대문구 등을 포함한 서북권은 올해 최저치인 82.8까지 내렸다. 

강남권역의 우하향 속도도 빨라졌다. 한강 이남 11개 서울 자치구의 매매수급지수는 전주 93.3에서 92.9로 떨어졌다. 강남 4구(서초·강남·송파·강동구)를 포괄하는 동남권 역시 5주 연속 하락하며 94.5까지 내렸다. 앞서 5월 셋째 주 당시 기준선인 100에 근접한 97.5를 기록했던 것을 감안하면 하락 속도가 빠르다.
 

올해 서울과 강북·강남권역의 매매수급지수 추이 [자료=한국부동산원]

같은 날 공개된 KB부동산의 서울 매수우위지수(13일 기준)도 전주 47.4에서 39.4로 주저앉았다. 서울의 매수우위지수가 30대를 기록한 것은 올해 뿐만 아니라 지난 2019년 4월 29일(38.1) 이후 처음이다. 올해 들어 50대를 이어가던 해당 지수는 3월 말 오름세로 전환한 후 지난 4월 25일 62.0까지 올랐지만, 지난달 30일(46.7) 당시 50선도 무너지며 2019년 6월 3일(46.9) 이후 처음으로 40대에 진입한 바 있다. 0~200 범위에서 결정되는 KB부동산의 매수우위지수는 100을 초과할수록 매수자가 매도자보다 많다는 의미다.

한편 국토연구원 부동산시장연구센터가 지난 15일 내놓은 서울 주택매매시장 소비심리지수 역시 4개월 만에 보합으로 전환했다. 지난달 112.9를 기록한 서울의 해당 지수는 전월(123.7) 대비 10.8포인트나 떨어지며 앞서 3개월 연속 이어왔던 상승 국면을 멈추고 보합 국면으로 진입했다. 경기(115.6→108.1)와 인천(105.7→101.7)도 모두 지수가 하락하면서 수도권 전체도 117.0에서 108.9로 떨어졌으며, 전국 역시 전월(116.0) 대비 6.6포인트 내린 109.4를 기록했다. 대선을 전후해 상승 국면을 보였던 것이 일제히 보합세로 돌아선 것이다. 주택 매매시장 심리지수는 115 이상이면 상승 국면, 95∼115면 보합 국면, 95 미만이면 하강 국면으로 분류한다.
 

2019년 이래 서울의 매수우위지수 추이 [자료=KB부동산]

◆연준 '자이언트스텝'에 전망도 먹구름 

이와 같은 상황은 최근 늘어난 매도 물량을 소화하지 못하며 아파트 매물이 계속해 쌓이기 때문이다. 특히 지난달 10일 새 정부 출범과 함께 시행한 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치로 절세를 목적으로 한 다주택자들의 아파트 급매물이 급증했다. 

하지만 정부의 대출 규제와 금리 인상 움직임, 집값 고가 피로도와 하락에 대한 우려 등의 요인이 복합적으로 작용하며 매수자들은 시장을 관망하는 상황이다. 새 정부가 집값 불안을 이유로 부동산 정책 발표를 미룬 것 역시 부동산시장 참여자가 의사결정을 망설이게 한 요인으로 꼽힌다. 

여기에 더해 지난 15일(현지시간) 미국 연방준비제도(연준·Fed)가 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 높은 인플레이션(물가 상승세) 상황을 잡기 위해 기준금리를 0.75%포인트나 한 번에 올리는 '자이언트스텝'을 시작한 것 역시 악재로 풀이된다. 

연준은 향후 1~2회가량 0.75%포인트의 추가 금리 인상을 예고한 상황이라 대출금리 상승을 우려하는 수요자들의 매수심리는 더욱 움츠러들 수밖에 없다. 이러한 상황에서 윤석열 정부는 다음 주(20~26일) 중 부동산 세제와 대출 규제 완화, 분양가상한제 개편 등의 내용을 담은 부동산 정책을 발표할 예정이다. 하지만 규제 완화에도 좀처럼 부동산시장 심리가 다시 살아날 조짐은 보이지 않는다는 것이 전문가들의 지적이다. 

함영진 직방 빅데이터랩 실장은 "정부가 보유세를 완화해 다주택자나 이사·상속 또는 노후주택 교체 목적의 일시적 갈아타기 수요자들의 세 부담이 다소 경감되더라도 집값 상승 피로감이 큰 상황이라 주택 거래 관망이 좀 더 지속될 것"이라고 진단했다. 함 실장은 이어 "금리 인상과 오는 7월 DSR(총부채원리금상환비율) 추가 규제에 대한 수요자 민감도를 고려한다면 빠른 매각보다는 다주택자 양도세 중과 유예 시점 동안 시장 상황을 지켜보고 매각하려는 움직임이 나타날 것"이라면서 "경기 불황으로 전반적인 매수세도 줄어들어 매물 적체와 저조한 주택 거래 현상, 가격 약보합세가 이어질 것"이라고 전망했다. 

◆6월 서울 내 거래 달랑 260건...'거래절벽' 재도래할까?

이런 가운데 서울의 부동산 거래 현황 역시 4월 이후 뚜렷한 감소세를 보이고 있어 올해 초 나타났던 '거래절벽' 상황이 재도래할지 여부에도 이목이 쏠리고 있다. 

서울부동산정보광장에 따르면, 지난 5월 서울에서 발생한 주택 거래는 1573건에 불과했다. 이달 들어서는 17일 현재까지 290건에 불과한 상황이다. 모두 의무 신고 기한이 아직 남아있음에도 전년이나 평년과 비교했을 때 현저하게 줄어든 수치다. 지난해 5월과 6월 당시 서울에선 각각 4901건과 3943건의 부동산 실거래가 발생했다. 이후 지난해 하반기 전 정부의 대출 규제가 강화하면서 서울의 부동산 거래 건수는 같은 해 11월(1359건) 1000건대로 내려왔다. 특히 대선을 앞둔 올해 1월과 2월에는 각각 1087건과 814건에 불과해 '거래절벽'으로 풀이되기도 했다. 

반면, 서울의 아파트 매물은 지난 한 달여 동안 13.4%나 늘어나며 매물 적체가 크게 심화했다. 부동산 정보 제공 업체 아실(아파트 실거래가)에 따르면, 다주택자 대상 양도세 중과 배제 조치가 시행된 6월 10일 당시 5만6568건이었던 서울의 아파트 매물은 약 일주일 뒤 6만건을 돌파했다. 이달 17일을 기준으로 6만4150건에 이르고 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "거래절벽이 재도래한 것으로 봐도 무리가 없을 것"이라면서 "실제로 주택 매매시장에 큰 영향을 줄 만한 정부의 규제 완화 방안은 가시적이지 못한 데다 대출 규제와 서울 중심지에 대한 토지거래허가제도 연장 등 거래 억제 요인은 그대로인 상황이기 때문"이라고 진단했다.