​[3기 신도시 중간점검] 이주 난항에 토지보상 착수 지연…입주 전망은

2023년 착공·2025년 입주 목표…토지주 반발·보호종 발견 변수도

지난해 12월 하남 덕풍동에서 바라본 하남 교산 지구 일대의 모습. [사진=연합뉴스]

문재인 정부에서 주택시장 안정을 위해 계획한 대규모 택지지구인 3기 신도시 착공에 차질이 빚어지고 있다.

남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·고양 창릉·부천 대장 등 3기 신도시들은 교통 문제가 가장 큰 난제였지만, 윤석열 정부의 발빠른 수도권 광역급행철도(GTX) 추진으로 실마리를 푼 상태였다. 하지만 토지보상을 둘러싼 행정소송 등으로 또 다른 문제에 직면했다.
 
부동산 업계에서는 정부가 목표로 한 2023년 착공, 2025년 최초 입주가 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 당초 정부는 지난해 7월부터 네 차례에 걸쳐 3기 신도시에 대한 사전청약이 이뤄진 가운데 올해 하반기부터는 본 청약을 진행하겠다는 계획이었다.

◆토지 수용재결 후폭풍…무더기 행정소송 우려감 고조

국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면, 인천 계양은 최근 국공유지와 일부 사유지를 제외한 모든 토지 취득을 완료했다.

가장 먼저 토지 보상을 완료한 인천 계양은 수용재결 절차를 마무리했으나, 일부 토지주 반발로 이의재결, 행정소송 등이 이어질 가능성이 높은 것으로 알려졌다.

인천 계양지구는 일단 수목·비닐하우스 등 지장물 문제가 해결되지 않았다. 여기에 전체 토지 가운데 40%가 사실상의 강제수용 절차인 수용재결로 확보됐다.

하남 교산과 부천 대장이 수용재결을 진행하는 등 뒤늦게 3기 신도시로 지정된 광명 시흥과 의왕·군포·안산, 화성 진안, 고양 창릉을 제외한 5개 지구도 비슷한 상황이다.

다른 4개 지구도 모두 5부 능선을 넘었다. 하남 교산과 부천 대장의 토지보상 진행률은 각각 93%, 68%로 현재 중앙토지수용위원회의 수용재결 절차를 밟고 있다.

남양주 왕숙 1지구(59%)와 왕숙 2지구(57%)도 50%를 넘겼다. 추가 보상 협의를 진행할 것으로 점쳐진다.

고양 창릉의 경우 아직 토지보상에 착수하지도 못했다. 당초 지난해 보상 협의를 시작할 예정이었으나 감정평가사 선정 등을 두고 갈등을 겪으면서 일정이 지연되고 있다.

LH는 올해 상반기 토지보상에 착수할 계획이지만, 토지주들의 반발이 상당해 협의 과정에서 난항을 겪을 것으로 예상된다.

일부 지구 역시 보호종 발견, 문화재 발굴 등에 따른 추가적인 사업 지연이 불가피할 것으로 보인다. 보호종인 ‘맹꽁이’가 확인된 하남 교산이 대표적이다. LH는 정밀조사와 포획·이주 및 모니터링 용역을 발주하는 등 대책에 고심하고 있다.

LH는 맹꽁이 보존 대책을 세우기 위해 환경영향평가 중 지구 전역(6314㎢, 190만평)에 정밀조사·포획·이주 및 모니터링 용역을 발주한 상태다.

◆광역철도 사업 본격화…서울 접근성 개선 호재

당초 3기 신도시가 비판을 받았던 주요 원인 중 하나는 접근성이었다. 아무래도 새로 개발되는 신도시의 특성상 입지에 대한 단점이 있을 수밖에 없어서다.

국토부는 최근 고양 창릉과 남양주 왕숙 등 3기 신도시 광역교통개선대책의 일환으로 추진 중인 ‘고양은평선’과 ‘강동하남남양주선’ 광역철도 사업에 대한 ‘타당성평가 및 기본계획 수립 용역’에 착수했다.

고양은평선은 서울 도시철도 6호선 새절역을 출발해 창릉 신도시를 지나 고양시청까지 13.9㎞ 구간의 광역철도다. 사업비는 1조4100억원 규모로 서울 도시철도 3호선, 6호선, GTX-A 등과 연계를 통해 고양시 권역과 서울시를 연결하는 광역교통망의 중추적인 역할을 할 것으로 전망된다.

강동하남남양주선은 서울 도시철도 9호선 4단계 건설사업(서울 강동구 둔촌동∼강일동)의 연장 사업이다. 서울시 강동구에서 하남시 미사지구와 남양주시 왕숙신도시를 거쳐 진접 2지구까지 18.1㎞를 연결한다. 사업비 2조1032억원 규모인 이 노선은 경의중앙선, 경춘선, GTX-B, 진접선과의 환승체계 구축으로 교통편의와 지역 발전 효과가 기대된다.

이번 기본계획 수립 용역은 사업시행자인 경기도가 주관·시행한다. 교통수요 예측과 적정 시설규모 산출, 노선 선정, 건설·운영계획 등을 수립할 예정이다.

이후 국토부 대도시권광역교통위원회가 기본계획을 승인, 2023년 하반기까지 확정한다.

백승근 국토부 대도시권광역교통위원장은 “3기 신도시 입주민들의 교통불편 최소화를 위해 광역철도 사업을 포함해 광역버스·도로와 같은 연계 교통망을 확충해갈 것”이라고 말했다.
 

[그래픽=김효곤 기자] 

◆하남 교산 사전청약 경쟁률 1위…인천 계양도 각광

3기 신도시의 분양 예정 물량은 20만 가구로 집계되고 있다. 본청약은 사전청약 실시 후 1~2년 뒤에 진행된다.

사전청약은 월평균 소득 등의 기준에 따라 신청할 수 있는 자격이 다르다. 반면 본청약은 일반 분양과 마찬가지로 거주지나 청약통장 가입 여부에 따라 상대적으로 자유롭게 신청할 수 있다는 차이점이 있다.

지난해 4차례 실시된 사전청약에서 가장 높은 경쟁률을 기록한 지역은 경기 하남 교산이다. 3차 사전청약 1056가구 공공분양 공급에 5만5374명이 신청해 52.4대 1의 경쟁률을 기록했다.

하남 교산의 경쟁률이 높았던 이유는 무엇보다 강남과의 접근성이다. 서울 송파·강동구와 미사신도시와 인접해 있다. 수도권 지하철 3호선과 연결될 것으로 예상되는 송파하남선의 개통도 앞두고 있다.

인천 계양은 1차 사전청약 당시 공공분양 709가구 모집에 3만6868명이 신청해 52.0대 1의 경쟁률을 보였다.

또한 인천 계양은 계양테크노밸리 개발이 추진 중이고, 서울 마곡지구와 가까운 점도 인기 요인이다. 평형대가 다양한 점도 장점이다.

고양 창릉은 4차 사전청약 공공분양 1125가구 공급에 4만1219명이 신청해 평균 경쟁률 36.6대 1을 기록했다. 이 지역은 서울 상암동이나 여의도동·광화문·마곡 등 서북권 오피스 지구와의 접근성도 우수하다는 평가를 받고 있다.

과천 주암도 높은 경쟁률을 기록했다. 114가구 공공분양 공급에 3944명이 신청했다. 과천은 과천 거주자에게만 공급된다.

부동산 업계 관계자는 “3기 신도시는 다른 지역에 비해 상대적으로 분양가가 저렴하다”면서 “착공만 정상적으로 된다면 3기 신도시의 전망은 밝아 보인다”고 말했다.