억소리 나는 재초환 부담금 어떻게 개편될까...정부, 막판 수위 고심

정부, 오는 9일 주택 250만호 공급대책서 재초환 규제 완화 방안도 발표

서울 남산에서 바라본 도심 아파트 단지. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

정부가 재건축 초과이익환수제(재초환) 손질에 나서면서 곧 나올 개편안에 전국 재건축 단지들의 관심이 집중되고 있다.

재초환 제도가 도입된 2006년 이후 16년 만에 부담금 부과가 본격화되는 것이어서 이번 개편이 향후 재건축 추진의 향방을 가를 중대 변수가 될 것으로 전망된다.

7일 국토교통부에 따르면 정부는 오는 9일 발표할 '주택 250만호+알파(α)' 공급대책에서 도심 주택공급 활성화 방안 가운데 하나로 재초환 부담 완화 방안을 발표할 예정이다.

재초환은 사업 기간(추진위 승인∼준공시점) 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익(3000만원 초과분)을 10∼50%까지 세금으로 환수하는 제도다. 

당초 노무현 정부 시절인 2006년 도입됐지만 부동산 침체기 등을 거치며 시행이 유예됐다가 2018년부터 부담금 예정액 통지가 본격화됐고, 강남권에서는 첫 확정금액 부과를 앞두고 있다. 

정비업계에 따르면 현재 재초환 대상 단지는 전국 70여개 정도다. 서울 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 단지는 지난달 가구당 7억7000만원의 재초환 부담금이 통보됐다. 이는 당초 조합이 예상한 4억원보다 두 배 가까이 높은 것으로 현재까지 통보된 예정액 중 최고 금액이다.

서울 서초구 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움)는 사업시행인가 시점인 2018년에 통보된 최초 예정액이 가구당 1억3569만원이었으나, 최근 집값 급등으로 최종 확정부담금은 예정액의 2배가 넘는 3억원 선으로 추정된다.

강남권인 서초구 반포3주구의 재건축 부담금은 4억원, 강남구 대치 쌍용1차는 3억원, 서초 방배 삼익은 2억7500만원이 각각 통보됐다.

 

서울 성동구 성수동 장미아파트는 비강남권인데도 불구하고 앞서 통보된 가구당 부담금 예정액이 5억원에 달한다. 경기권인 수원 영통2구역 재건축 단지의 부담금 예정액 역시 가구당 2억9500만원, 대전 용문동 재건축 단지는 2억7600만원에 달한다.

때문에 재건축 조합들은 재초환이 도심 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌이라고 지적하고 있다. 이번 제도 개선을 통해 재건축 부담금을 폐지하거나 대폭 낮춰주지 않는다면 사업 추진이 어렵다는 게 이들의 주장이다. 

정부는 이번 개편을 통해 현행 3000만원인 재초환 면제금을 1억원으로 상향 조정하는 방안을 유력하게 검토하는 것으로 알려졌다.

또 3000만원 초과부터는 초과이익 구간을 설정해 10~50%로 차등화된 부과율을 낮추거나 2000만원마다 상향되는 누진 부과구간을 3000만원으로 상향하는 방안 등이 나올 전망이다.

재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 늦춰 부담금 부과 기간을 단축(최장 10년)하는 방안도 거론되고 있다.

윤석열 대통령의 공약대로 1주택 장기보유 실수요자에 대해서는 세부담을 경감해주는 방안도 추진된다.

앞서 국민의힘 배현진 의원이 대표 발의한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안에는 주택 보유기간이 10년 이상이고, 보유 기간 중 거주기간이 5년 이상인 1주택자 조합원에 대해서는 재건축 부담금의 50%를 경감해주는 방안이 포함된 바 있다.