​'도·노·강' 새 아파트, 헌 아파트보다 가격 더 떨어진 까닭은?

재건축 단지 많은 지역…안전진단 완화 등 대책 늦어지며 기대감 줄어

시장 자체가 꺾이며 관심도↓…대출규제·이자 등에 영향 받는 투자자도 많아

북서울꿈의숲 전망대에서 바라본 노원구 아파트 단지.[사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울 지역 부동산 시장이 전체적으로 하락 조정되고 있는 가운데 이른바 '노도강(노원·도봉·강북구)' 지역에서는 신축(준공 5년 이하) 아파트보다 구축(준공 20년 초과) 아파트가 더 많이 떨어진 것으로 나타났다. 해당 지역 재건축 아파트 가격 상승이 급격했던 만큼 하락 조정도 가파른 모습이다.
 
27일 한국부동산원에 따르면 올해 전국 신축 아파트 값은 3.72% 하락한 반면 구축 아파트는 0.28% 떨어졌다. 재건축 기대감에 구축 아파트 값은 비교적 선방을 이어가고 있는 것으로 풀이된다.
 
그러나 서울 지역, 특히 동북권(노원·도봉·강북·성북구)에서는 신축이 1.17%, 구축이 2.39% 떨어지며 반대 상황을 보였다. 특히 서울 5개 권역(도심·동북·서북·서남·동남권) 중 유일하게 동북권만 구축 아파트 가격 하락 폭이 신축 아파트 하락 폭보다 컸다.
 
노원구는 지난해 서울에서도 높은 아파트 값 상승률을 기록했던 곳이다. 지난해 노원구 아파트 값은 9.76% 상승했다. 이는 지난해 서울 전체 평균 집값 상승률 6.54%를 웃돌았다.

특히 오세훈 서울시장 당선 이후 재건축 활성화에 대한 기대감이 커지며 노후 아파트가 상승세를 이끌었다.
 
하지만 최근에는 실거래가가 하락한 재건축 단지가 속속 등장하고 있다. 1988년 준공돼 2차 정밀안전진단을 추진 중인 노원구 상계주공 6단지 전용면적 58㎡는 지난달 7억원에 실거래됐다. 같은 면적대가 지난해 9월 9억4000만원에 신고가로 거래된 것과 비교하면 2억4000만원 하락한 것이다.
 
또한 경매업계에 따르면 지난달 23일 정밀안전진단을 추진 중인 노원구 ‘상계주공 11단지’ 전용면적 58㎡는 감정가(8억원) 대비 75.2%인 6억100만원에 매각됐다. 이 단지는 지난 5월부터 매각을 추진했지만 세 차례 진행한 경매도 아무도 입찰하지 않았다. 결국 세 차례 유찰된 끝에 겨우 매각에 성공했다.
 
노원구 중계동 공인중개업자는 “이 지역 아파트들은 대부분 노후해 재건축에 대한 수요가 있다”며 “2020~2021년 재건축 활성화 분위기에 힘입어 갭투자 등 투자자는 물론 ‘영끌대출(영혼까지 끌어모은 대출)'을 통한 매수까지 이어지며 집값이 크게 올랐다”고 말했다.
 
그는 “다만 재건축 활성화 방안이 지지부진한 상황에서 매수심리가 위축됐다”며 “최근 금리 상승과 집값 고점 인식 영향도 받으며 집값이 크게 하락하고 있다”고 덧붙였다.
 
윤석열 정부는 출범하면서 안전진단 등 재건축 규제를 완화할 것으로 전망됐지만 현재 속도 조절을 하고 있다는 평가를 받고 있다. 정부는 조만간 안전진단 완화, 재건축초과이익환수제 완화와 관련된 발표를 할 것으로 예상된다.
 
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “강남권 등 재건축 속도가 노도강보다 더 빠를 것이라는 예상이 나오고, 1기 신도시 재건축에 대한 이슈도 커졌다”며 “해당 지역 재건축이 더 늦어질 것이라는 인식이 있다”고 말했다.
 
이어 “노도강 지역은 특히 신축보다 구축이 집값 상승을 이끌었다”며 “또한 대출이나 이자 등에 민감한 서민층 투자가 많아 조정이 가파르게 진행되고 있는 것”이라고 덧붙였다.