신탁주택 전세사기 근절책은..등기부·신탁원부 확인 필수

전문가들 "등기 공시 기능도 확대해야"

대법원, 신탁 사항 등기부등본에 직접 기록 방안 검토

서울 서초구 서초동 서울중앙지법.[유대길 기자, [e-mail]]

# 경찰은 지난 13일 창원시에서 신탁사 동의 없이 신탁 부동산에 대한 임대계약을 체결해 전세보증금을 가로챈 건물주와 공인중개사를 사기 혐의로 불구속 송치했다. 지난달에는 주택이 신탁사에 신탁된 사실을 숨기고 임대차 계약을 체결한 중개업자가 입건됐다. 이달 10일에도 신탁 부동산에 대한 임대차 권한이 없었음에도 이를 속이고 임대차 계약을 체결해 전세보증금 38억원을 편취한 일당이 검찰에 송치됐다.
 
최근 늘어나고 있는 신탁 부동산 전세사기는 통상적으로 원 소유주가 공인중개사와 짜고 신탁 주택임을 숨기고 임대차 계약을 체결하는 방식으로 이뤄진다. 전문가들은 임대차 계약 시 등기부를 통해 신탁 부동산 여부를 확인하고, 신탁 주택에 대한 임대차 계약을 체결할 때에는 신탁원부에서 적법한 임대인과 선순위채권, 채권액 등을 반드시 확인해야 한다고 조언한다. 이와 함께 제도적으로는 신탁원부에 대한 임차인의 접근성을 높이고 등기부의 공시 기능도 강화해야 한다는 제언이다.
 

등기부에서 ‘신탁’ 여부 반드시 확인···‘신탁 원부’ 통한 선순위 채권액도 살펴야

26일 법조계에 따르면 최근 주택 원 소유자가 공인중개사와 공모해 신탁 부동산임을 알리지 않거나 위험성을 고지하지 않아 보증금 미반환 사고로 번지는 사례가 증가하고 있다. 공인중개사 공신력만을 믿고 소유주가 신탁 물건이라고 표기돼 있는 등기부등본을 제대로 확인하지 않았기 때문이다.  

임차하려는 주택이 신탁사에 신탁된 부동산이면 등기부등본상 부동산 소유권이 표기되는 '갑구' 소유자란에 ‘신탁’이 표시된다. 부동산 소유자만이 부동산에 대한 임대차 권한이 있기 때문에 등기부등본에 신탁 부동산이 표기돼 있다면 반드시 신탁사와 임대차 계약을 체결하거나 원 소유자가 임대차 계약에 대해 신탁사 측 동의를 받았는지 확인해야 한다.
 
전문가들은 부득이하게 신탁사와 신탁 부동산에 대한 임대차 계약을 체결할 때는 등기소를 방문해 ‘신탁 원부’를 확인할 필요가 있다고 조언한다. 신탁 원부는 신탁등기를 위해 작성하는 서식으로, 수탁자와 위탁자, 수익자 정보와 신탁의 목적, 권리 관계 등을 기술한 문서다. 등기부등본에는 나오지 않는 임대차 계약 금지조항 여부와 우선수익권자, 선순위 채권과 채권액 등도 나와 있다.

 
특히 신탁 부동산은 실무상 금융사 등 우선 수익권자가 지정된 경우가 많다. 우선 수익권자는 임차인이 신탁사에 요구할 수 있는 보증금 채권보다 우선 순위에 있는 선순위 채권을 보유하고 있어 임차인이 보증금을 고스란히 잃을 수도 있다. 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 “중개인들은 신탁원부까지 확인시켜주고 물건을 중개하는 사례가 잘 없다. 신탁원부상 우선 수익권자 여부와 선순위 채권액을 잘 확인해야 한다”고 말했다.
 

임대 권한자 표기 등 신탁등기 공시 기능 확대해야

다만 현재 신탁 원부는 등기소에서 직접 확인해야 하고 절차도 간단하지 않다. 이 때문에 신탁 원부에 기재되는 정보 중 임차인에게 필수적인 정보는 일반 등기부등본에도 명시해 등기의 공시 기능을 강화해야 한다는 지적도 나온다.
 
엄 변호사는 “적어도 임대 권한이 누구에게 있는지 표기하는 정도까지는 일반 등기부등본에 기재할 필요가 있다. 신탁 원부 확인은 등기소에서만 가능하기 때문에 신탁 등기에 임대 권한자가 신탁자인지 수탁자인지 표기만 되어 있어도 피해를 줄일 수 있다”고 강조했다.
 
법원도 신탁등기의 공시 기능을 강화할 필요성에 대해서는 공감대를 형성하고 있다. 대법원은 지난해 4월 ‘부동산 신탁등기 개선 방안에 관한 연구용역’을 발주하고 신탁 사항을 등기부등본에 직접 기록하는 방안 등을 검토 중이다.
 
최광석 변호사(로티스 합동법률사무소)는 “현행 등기부등본은 아주 핵심적인 정보를 최소한으로만 기재하고 있다. 등기부 제도 개선을 통해 등기에 공시 기능을 확대해야 한다는 논의가 지속적으로 나오고 있는 만큼 신탁 등기에 필요한 핵심 정보를 어느 정도 선까지 기재할 것인지에 대한 정책적인 논의가 필요한 시점”이라고 말했다.