금리 낮춘 '특례보금자리론' 접수 시작···꼼꼼히 따져보자

출시 직전 금리 0.5%p 인하···일반형 4.25~4.55% 적용

소득요건 적용하지 않는다지만···시중금리와 차이 없어

까다로운 우대금리 요건, '급매' 활용 어려운 점 아쉬워

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

집값 9억원 이하라면 소득 요건 없이 최대 5억원까지 대출을 받을 수 있는 특례보금자리론 접수가 30일 시작된다. 최근 정부가 고금리 논란을 의식해 당초 발표보다 금리를 0.5%포인트 낮추면서 평균 4% 초중반대로 이용할 수 있게 됐다. 이번 정책 상품은 소득 제한이 없다는 점에서 상당히 파격적이다. 그러나 여전히 높은 금리 수준과 까다로운 우대금리 조건, '급매'를 활용하기 어려운 점 등은 유의할 점으로 꼽힌다.

특례보금자리론은 서민·실수요자에게 금리 부담을 덜어주기 위한 정책금융상품으로, 1년간 한시적으로 운영된다. 주택가격 9억원 이하인 차주가 소득수준과 상관없이 최대 5억원까지 주택담보인정비율(LTV) 70%(생애최초 주택 구입자 80%), 총부채상환비율(DTI) 60% 이내에서 대출을 받을 수 있다. 만기는 10년부터 최장 50년까지, 일반형·우대형 금리로 각각 4.25~4.55%, 4.15~4.45%가 적용된다. 우대 요건에 따라선 최저 3.25%까지 낮출 수 있다.

그러나 여전히 금리 수준이 절대적으로 높다는 점에서 주의할 필요가 있다. 특례보금자리론 최대 한도인 5억원을 일반형 40년(만 39세 이하, 7년 이내 신혼부부) 만기로 빌릴 때 연 4.5% 금리가 적용돼 원리금 부담은 월 225만원(연간 2700만원)이다. 출시 직전 금리 인하로 월 16만원 정도 이자 부담을 덜어냈지만 여전히 월 200만원을 넘어가는 원리금은 차주들에게 부담으로 작용할 수 있다.

이미 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 변동금리 수준은 3.86~6.96%(27일 기준)로 하단이 특례보금자리론보다 낮다. 예년 저금리 기조일 때 이자율과 비교해 금리가 더욱 높다는 것과 금리 인상기가 마무리되고 있다는 점도 잘 살펴봐야 한다.

우대금리 요건으로 최대 0.9%포인트까지 낮출 수 있으나 조건이 까다로워 혜택을 볼 수 있는 이들은 많지 않을 전망이다. 실제 온라인 신청 요건(0.1%포인트)을 제외한 모든 조건은 집값이 6억원 이하여야 하고 △저소득 청년(연 소득 6000만원 이하) 0.1%포인트 △사회적배려층(한부모·장애인·다문화·다자녀가구) 0.4%포인트 △신혼가구(7년 이내, 부부 합산 연 소득 7000만원 이하) 등 조건을 모두 만족시키기는 쉽지 않다.

급매물을 활용하기가 어렵다는 점도 유의해야 한다. 집을 파는 사람이 호가 9억원 이하로 매물을 내놓는다 하더라도 우선적으로 적용하는 KB시세에서 집값이 9억원을 초과하면 특례보금자리론을 이용할 수 없다. 부동산 시장이 침체할 때에는 거래량이 급감해 실거래가 발생하지 않을 수도 있다. 이때 급매가 나온다고 하더라도 거래가 발생하지 않아 시세에 반영되지 않으면 사실상 대출이 불가한 것이다.

서울 아파트 115만가구 가운데 9억원 이하는 39만가구(34%)에 불과하다는 점에서 서울 지역 수요자에게는 아쉬운 대목이다. 금융위원회는 "한 달 이내에 자금이 필요하다면 특례보금자리론을 이용하기는 어렵다"고 말했다.