전세계약 체결 후 집주인 바뀐 임차인...대법 "세입자 권리 보호"

[사진=유대길 기자 [e-mail]]

임대인이 잔금을 치르지 않아 집주인이 바뀌었더라도 임차인의 권리는 보호받을 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.
 
대법원 1부(주심 노태악 대법관)는 세입자 A씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원심 판결을 파기하고 사건을 서울지법으로 돌려보냈다고 8일 밝혔다.
 
A씨는 2017년 10월 경기도 광주의 한 공동주택(302호) 집주인 B씨와 보증금 8900만원을 주고 2020년 3월까지 임대차 계약을 맺었다. A씨는 2018년 3일 전입신고를 마친 후 확정일자를 받았다.
 
당시 공동주택 매매계약을 진행 중이던 B씨가 분양대금을 제때 치르지 못하면서 문제가 불거졌다. 건물주는 분양계약을 해제하고 B씨에게 퇴거를 요구하는 한편, 새로운 매수인 C씨에게 해당 주택을 넘겼다.

 
그러나 이 과정에서 임대차 계약의 승계가 원활히 이뤄지지 않으면서 A씨는 2020년 5월 C씨와 공인중개사, 건물주 등을 상대로 보증금을 돌려달라며 소송을 냈다. C씨는 A씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 맞소송을 냈다.
 
1·2심은 공인중개사가 A씨에게 보증금을 돌려주고, A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. 임대차 계약서에는 "건물주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다"는 특약이 포함됐기 때문이다.
 
그러나 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 A씨가 C씨에게 임대차보증금 반환을 요구할 수 있으며 월세 요구를 들어주지 않아도 된다고 판단했다. A씨가 계약 해제 이전에 적법한 임대차 계약을 맺었고, 전입 신고까지 마쳤기 때문에 주택임대차보호법에 따른 대향력(계약의 효력을 주장할 수 있는 권리)을 갖췄다고 본 것이다.
 
또 분양계약 당사자 간의 문제로 계약이 해제됐더라도 적법하게 임대차계약을 체결한 임차인의 권리를 침해할 수는 없다고 판시했다. 민법 548조1항에 따르면 계약을 해제해 채권·채무 등이 소멸하더라도 제3자의 권리를 침해할 수는 없다.
 
대법원 관계자는 "주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임대인은 매매계약이 해제됐더라도 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 주택 양수인에 대해 임차권을 대항할 수 있다는 기존 법리를 재확인한 판결"이라고 설명했다.

임차인 측 소송대리인 부동산 전문 황귀빈 변호사(법무법인 삼양)는 "전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다"고 판결의 의의를 설명했다.